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Der Verkehrswert von Immobilien ist ein wichtiges Thema, das in vielen Bereichen zur Anwendung kommt. Doch was genau bedeutet der Begriff „Verkehrswert“? Wie wird dieser ermittelt? In diesem Artikel gehen wir diesen Fragen nach und versuchen, einen Einblick in die Methodik der Wertermittlung zu geben.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist definiert als der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden kann. Dabei muss es sich um einen rational handelnden Käufer und einen verkaufswilligen Verkäufer handeln, die beide keine besonderen Umstände kennen, die den Preis beeinflussen könnten. In der Praxis ist es allerdings oft schwierig, genau diese Bedingungen zu erfüllen. Daher wird in der Regel der sogenannte Marktwert verwendet, der als Näherungswert für den Verkehrswert gilt.
Was ist der Marktwert?
Der Marktwert einer Immobilie wird in der Regel durch einen Gutachter ermittelt. Dieser nimmt zunächst die Größe und Lage der Immobilie sowie deren Ausstattung und Zustand unter die Lupe. Auf Basis dieser Faktoren wird dann ein Vergleich mit vergleichbaren Immobilien angestellt, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden. Daraus ergibt sich dann der Marktwert, der in der Regel etwas niedriger ist als der Verkehrswert.
Von welchen Faktoren ist der Marktwert abhängig?
Der Marktwert einer Immobilie ist also abhängig von verschiedenen Faktoren. Neben Größe und Lage spielen auch die Ausstattung sowie der allgemeine Zustand eine Rolle bei der Wertermittlung. Auch die vergleichbaren Immobilien, die in letzter Zeit verkauft wurden, sind entscheidend. All diese Faktoren müssen bei der Ermittlung des Marktwerts berücksichtigt werden.
Wie ermittelt man den Marktwert einer Immobilie?
Wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln möchten, können Sie dies selbst tun oder sich von einem Gutachter beraten lassen. In jedem Fall ist es wichtig, die verschiedenen Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert beeinflussen. Dann können Sie eine realistische Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie machen.
Der Marktwert einer Immobilie wird in der Regel durch einen Gutachter ermittelt. Dieser nimmt zunächst die Größe und Lage der Immobilie sowie deren Ausstattung und Zustand unter die Lupe. Auf Basis dieser Faktoren wird dann ein Vergleich mit vergleichbaren Immobilien angestellt, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden. Daraus ergibt sich dann der Marktwert, der in der Regel etwas niedriger ist als der Verkehrswert.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand ihres Bau- oder Herstellungswerts bestimmt. Dieser wird dann mit einem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert, um den Verkehrswert zu ermitteln.
Der große Vorteil dieses Verfahrens ist, dass der Bau- oder Herstellungswert der Immobilie in der Regel bekannt ist. Allerdings ist diese Methode nur dann sinnvoll, wenn die Immobilie noch relativ neu ist. Andernfalls können große Abweichungen vom tatsächlichen Verkehrswert entstehen.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist eine weitere Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand der zu erwartenden Erträge bestimmt. Diese werden dann mit einem sogenannten Kapitalisierungszinssatz verzinst und so auf den heutigen Wert abgezinst.
Das Ertragswertverfahren ist primär dann sinnvoll, wenn die Immobilie vermietet ist oder vermietet werden soll. Allerdings können auch hier große Abweichungen vom tatsächlichen Verkehrswert entstehen, insbesondere wenn die zu erwartenden Erträge schwanken.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand vergleichbarer Immobilien bestimmt, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden. Daraus ergibt sich dann der Marktwert, der in der Regel etwas niedriger ist als der Verkehrswert.
Bei dieser Methode ist es wichtig, die verschiedenen Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert beeinflussen. So können Sie eine realistische Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie machen. Allerdings können auch hier große Abweichungen vom tatsächlichen Verkehrswert entstehen.
Wie ermittle ich den Marktwert einer Immobilie selbst?
Unsere Empfehlung wäre natürlich, dass Sie die Ermittlung des Marktwerts am besten einem Profi überlassen. Allerdings können Sie den Marktwert Ihrer Immobilie auch selbst ermitteln. Hier ein paar Punkte, die wichtig für die Ermittlung des Marktwerts sind:
- Baujahr
- Wohn- und Grundstücksfläche
- Ort der Immobilie
- Ausstattung
- Typ der Immobilie (Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus)
- Nutzungsart (Selbstnutzung oder Vermietung)
- Zustand der Immobilie
Etwas leichter macht es Ihnen ein kostenloser Immobilienwertrechner: Wir finden den Immobilienwertrechner von ImmoScout24 gut.
Geben Sie hier einfach die entsprechenden Daten Ihrer Immobilie ein und erhalten Sie innerhalb weniger Sekunden den aktuellen Marktwert.
Fazit Verkehrswert und Marktwert
Den Marktwert einer Immobilie selbst zu ermitteln, ist gar nicht so schwer. Allerdings gibt es viele Faktoren, die den Wert beeinflussen und deshalb ist es ratsam, sich von einem Gutachter beraten zu lassen. So können Sie sicher sein, den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
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